题目：结构调整是未来中国经济发展关键词

报道链接：http://hbrb.cnhubei.com/html/hbrb/20130110/hbrb1951383.html。

湖北日报讯《榜样》特刊：目前，武汉的城市化水平处于哪一阶段？人口结构和产业结构比重？

石智雷：目前，武汉的城市化水平较高，截至2012年2月底政府公布数据显示已达65%。产业结构比较合理，第二三产业约占49%，这一比例有利城市经济发展。但就其内部结构来讲，第三产业中传统服务业比重较高。

《榜样》特刊：在这一人口和产业构成基础之上，武汉地产市场呈现哪些特点？

石智雷：根据历次人口普查和抽样调查数据来看，武汉市地区人口老龄化现象正在进一步加剧。

这一趋势将会给武汉当地产市场带来的巨大影响，作为房地产市场主要需求方的年轻人比例将会逐渐缩小。若整个房地产市场需求的这一决定性因素萎靡了，必然会带来房地产市场的重新洗牌，资本撤出和转移他处，投机现象也将慢慢消失。

《榜样》特刊：有观点认为，人口结构是影响地产发展的关键因素。在上一轮出生潮的影响下，中国地产或将在2020年出现供需拐点。

对此，您怎么看待这一观点？

石智雷：在购房“羊群效应”影响下，人口红利会助推房价上涨，但是住房拐点还是取决于国家和地方政策。

《榜样》特刊：据统计，截止到11月底，武汉2012年商品住宅成交120698套，超过去年全年总和的108242套，超过以往最高点2009年的12万套，创7年来新高。这也是2005年武汉市商品房有备案数据统计以来的历史最高成交纪录。

在调控继续深入的背景之下，您认为，促成武汉地产成交持续走高的因素有哪些？

石智雷：2010年以来，中央和武汉市政府相继出台了“国十条”、“国五条”、“鄂六条”、“汉六条”等堪称史上最严厉的房地产调控政策，以给过热的房地产市场降温。然而几年来武汉地区房价并没有因此而发生大规模降价现象的出现，换言之这些政策远未达到预期效果。

在调控继续深入的背景之下，造成武汉楼市供需两旺的态势主要原因有以下几点：一是货币流通过大，大量热钱涌入楼市，货币政策国度宽松，大大抵消了政府调控的政策和措施；二是媒体引导加重购房者抢购心理，长期预期看涨，对住房调控信心不足；三是刚性需求旺盛，通胀助推投资升温，投资需求所占比重仍然较大；四是开发企业获得企业资金渠道多，资金压力小等原因造成；五是随着武汉城市地位的攀升，商务性购房需求也在不断增加。

《榜样》特刊：在武汉“8+1”城市圈，以及高铁建设的不断推进之下，周边城市的地产投资热潮不断涌现，其中以襄阳、宜昌和咸宁等地最为突出。

如何看待房地产行业对于区域经济发展的重要作用？高速发展之下，又有哪些需要思考的问题？

石智雷：咸宁等地房价上涨多是由于交通便利以及城市圈的一体化建设，但是襄阳和宜昌的房地产供需热潮来自于省域副中心城市的建设，助长了人们对于城市发展的预期。
  《榜样》特刊：在本次十八大报告中，明确提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理”。
    对此，您如何看待保障房建设之于城市和区域经济发展的意义？

石智雷：住房具有双重属性，福利性和商业性，也是生活必需品之一。保障性住房的建设以及有效管理是实现我国房地产业健康发展的关键。应该以保障性住房为主，以商业住房为辅，理想化的比重应该是8:2。

未来和谐的城市居民住房目标模式应该以公租房为主，商品房和私租房为辅。中等收入家庭和低收入家庭，则通过不同类型和标准的公租房来解决。高收入家庭住房可通过市场化购房来解决。有特殊情况的家庭可通过私租房来解决。其中，商品房一般应建在离市中心较远，而公租房应该建在离市中心和工作中心较近的地方。以大幅度减少公共交通量。

据测算，我国城市房价收入比平均为10.65，武汉市为11.2；住房消费占可支配收入比重53.23%。部分城市还大大超出这一水平，这远远高于国际认可的合理水平，也远远超出了居民的承受能力。

《榜样》特刊：在“中部崛起”、沿海产业转移，以及武汉建设“8+1”城市圈，积极冲刺“国家中心城市”等背景之下，湖北区域经济发展正面临哪些机遇与挑战？
    石智雷：在这些政策之中，产业转移是非常现实的。沿海产业转移为中西部地区发展带来了难得的发展契机。关系到在下一轮中国经济增长中谁能成为新的经济增长点。未来五到十年，经济结构调整是中国经济发展的关键词。

《榜样》特刊：这些社会经济变革，对于区域房地产行业发展又有哪些影响？

石智雷：经济发展是区域房地产发展的根本推动力。这一系列经济变革也将会对武汉地区房地产市场产生一些影响。

比如，将推动人口城市化进程，增强居民消费能力，推动刚需；为房地产市场发展提供技术保障，提高住房供给质量；降低企业成本，包括制度性成本，规范行业竞争等。